토지거래허가구역 실거주 유예, '세입자 있는 주택 전체'로 확대 — 2026년 5월 12일 발표 정리

토지거래허가구역에서는 매수자에게 실거주 의무가 따라옵니다

서울 강남·서초·송파·용산 등 일부 지역은 「부동산거래신고법」에 따라 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 이 구역 안의 주택을 매수하려면 단순한 매매계약만으로는 안 되고, 관할관청의 토지거래허가를 받아야 합니다.

토지거래허가가 까다로운 이유는 매수자에게 실거주 의무가 부여되기 때문입니다. 원칙적으로 매수자는 매매잔금일 또는 등기 후 일정 기간 안에 그 주택에 직접 입주해 2년 이상 실거주해야 합니다. 갭투자·투기성 매수를 차단하기 위한 장치입니다.

그래서 토지거래허가구역에서는 "세입자가 있는 주택"이 거래 현장의 큰 고민이었습니다. 매수자가 즉시 입주해야 하는데 세입자가 임대차계약기간을 채우고 있다면, 그 주택을 사는 일 자체가 어려웠던 것입니다.

세입자 있는 주택은 사실상 거래가 막혀 있었습니다

이 문제는 두 방향에서 동시에 발생했습니다.

매도자 측면: 보유 중인 강남권 주택에 임차인이 살고 있으면, 그 임대차계약이 끝날 때까지 매도하기가 어려웠습니다. 매수자를 만나도 "세입자가 있어서 입주가 안 되는데요"라는 말에 거래가 깨졌습니다. 임차종료를 기다리는 동안 매도자는 자금 계획이 묶이고, 다주택자라면 양도세 중과 유예 기간을 놓치는 위험까지 안게 되었습니다.

매수자 측면: 무주택 실수요자가 강남권 아파트를 매수하려 해도, 매물 대부분이 세입자가 있는 상태였습니다. 무주택자는 매수 기회 자체를 잡기 어려웠고, 결국 임차종료 시점에 맞춰 빈집 매물만 노려야 했습니다. 시장 흐름이 느려질 수밖에 없는 구조였습니다.

지난 2월 12일, 정부는 다주택자에 한해 양도세 중과 유예 종료 보완 차원에서 일부 실거주 유예를 도입했습니다. 그러나 비거주 1주택자나 일반 세입자 있는 주택은 여전히 막혀 있었고, 형평성 논란이 이어졌습니다.

5월 12일, 실거주 유예가 '세입자 있는 주택 전체'로 확대됩니다

국토교통부는 2026년 5월 12일, 토지거래허가구역 내 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택을 거래할 경우 임대차계약 종료일까지 매수자의 입주를 유예하는 대상을 '세입자 있는 주택 전체'로 확대한다고 발표했습니다.

이번 조치는 「부동산거래신고법 시행령」 개정으로 이루어지며, 5월 13일부터 입법예고에 들어가 이르면 5월 말 공포·시행됩니다. 시행령이 시행되면 그때부터 신청·허가가 가능합니다.

핵심 변화를 표로 정리하면 다음과 같습니다.

주목할 부분은 매수자 자격입니다. 발표일 이후에 주택을 매도해서 무주택자로 전환된 경우는 이번 유예 대상에서 빠집니다. 즉, 2026년 5월 12일 시점에 이미 무주택이었고 그 상태를 계속 유지해야 적용됩니다. 매수 직전에 1주택을 처분해 무주택으로 만든 경우는 해당되지 않으므로 신중한 시점 관리가 필요합니다.

또 한 가지 — 이번 조치는 "발표일 현재 임대 중인 주택"에만 적용되는 보완 조치이지, 갭투자를 새로 허용하는 게 아닙니다. 매수자는 임차종료 시점에 맞춰 반드시 입주해 2년 실거주 의무를 채워야 합니다.

양도세 중과 유예와 분리해 시점을 설계해야 합니다

이번 발표가 시장에 미치는 영향은 매수자와 매도자 양쪽 모두 큽니다. 단, 양도세 중과 유예와 토지거래허가는 별개로 분리되었다는 점을 반드시 짚어야 합니다.

매수자(무주택자)가 챙길 5가지 체크포인트

1. 발표일(2026.5.12)부터 계속 무주택 유지 — 직전에 매도해 무주택이 된 경우는 적용 X. 본인 사실관계 확인 필수.
2. 임대 중 주택 매수 후 임차종료 시점 확인 — 임대차계약 최초 종료일까지 유예. 단, 늦어도 2028년 5월 11일까지는 입주해야 합니다.
3. 토지거래허가 신청을 2026년 12월 31일까지 — 신청 기한을 놓치면 이번 확대 적용 대상에서 빠집니다.
4. 허가 후 4개월 이내 등기 — 자금 조달·잔금 일정·등기 절차를 미리 설계.
5. 입주 후 2년 실거주 의무 — 위반 시 과태료·허가 취소 등 제재. 학군·직장 변동 가능성도 함께 검토.

매도자(다주택·비거주 1주택)가 챙길 3가지 체크포인트

1. 양도세 중과 시점은 5월 9일이 분기점 — 5월 10일 이후 토지허가 신청은 중과세율 적용. 세부담 차이가 큽니다.
2. 임차인과의 종료 시점 명시 — 매수자에게 정확한 임대차계약 종료일을 제시해야 거래가 빠르게 진행됩니다.
3. 1주택자도 적용 가능 — 비거주 1주택(다른 주택에 거주 중이거나 임대 중인 1주택)도 이번 확대 대상에 포함되므로 본인 상황 확인.

매도·매수·임차 — 세 시점을 한 자리에서 봐야 합니다