상속세 신고, 집값은 얼마로 계산하나 — 시가와 공시가격

집값을 정하는 순서

매매는 계약일을 기준으로 6개월 안인지 봅니다. 시가로 볼 가격이 여러 개면 상속개시일에 가장 가까운 날의 가격을 쓰고, 그런 가격이 둘 이상이면 평균합니다(같은 법 시행령 제49조 제2항).

아파트가 공시가격으로 끝나지 않는 이유

아파트처럼 공동주택가격이 있는 집은 다음 세 가지를 모두 충족하는 집이 유사매매사례의 대상입니다(같은 법 시행규칙 제15조 제3항 제1호).

• 같은 공동주택단지 안에 있을 것
• 주거전용면적 차이가 평가 대상 주택의 5% 이내일 것
• 공동주택가격 차이가 평가 대상 주택의 5% 이내일 것

해당하는 집이 여러 채면 공동주택가격 차이가 가장 작은 집을 고릅니다.

기간도 봐야 합니다. 신고를 했다면 상속개시일 전 6개월부터 평가기간 안의 신고일까지 있었던 가격을 봅니다(같은 법 시행령 제49조 제4항). 그래서 신고서를 내기 직전에 같은 단지 거래를 다시 확인해야 합니다.

감정가액으로 신고할 때

거래 사례가 없거나 시세와 공시가격의 차이가 크면 감정평가를 검토합니다.

• 몇 곳에 맡기나: 기준시가 10억원 이하 부동산은 한 곳 이상, 그 밖에는 두 곳 이상입니다. 여러 곳이면 평균액을 씁니다(같은 법 제60조 제5항, 시행령 제49조 제1항 제2호·제6항).
• 날짜: 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일을 기준으로 평가기간 안인지 판단합니다(시행령 제49조 제2항 제2호).
• 너무 낮으면: 감정가액이 공시가격 등 평가액과 유사사례 시가의 90% 중 적은 금액에 못 미치면, 세무서가 다른 감정기관에 다시 맡길 수 있습니다.
• 수수료: 상속세 납부 목적의 감정 수수료는 500만원 한도로 공제됩니다. 그 감정가액으로 신고·납부하는 경우에 한하며, 지급 증빙을 신고 때 함께 냅니다(같은 법 제25조 제1항 제2호, 시행령 제20조의3).

공시가격을 쓸 때 — 물건마다 기준이 다릅니다

시가가 없을 때 쓰는 값은 다음과 같습니다(같은 법 제61조 제1항).

임대 중인 집은 공시가격만 보면 안 됩니다. 임대료 등으로 평가한 가액과 비교해 큰 금액이 그 재산의 가액입니다(같은 법 제61조 제5항). 근저당이나 등기된 전세권이 있는 집도 담보 채권액·등기된 전세금을 기준으로 하는 평가 특례가 있으니 함께 확인합니다(같은 법 제66조, 시행령 제63조).

공시가격으로 신고한 뒤 달라질 수 있는 것

세무서는 신고 내용을 조사해 결정합니다. 법정결정기한은 상속세 신고기한부터 9개월입니다(같은 법 제76조, 시행령 제78조 제1항).

평가기간(전후 6개월) 밖의 가격도 시가가 될 수 있습니다. 상속개시일 전 2년 이내 또는 평가기간 뒤 법정결정기한까지의 매매·감정 등은, 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자나 세무서 측이 신청하면 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함될 수 있습니다(시행령 제49조 제1항 단서).

실무에서는 시세와 공시가격의 차이가 큰 부동산이 세무서 감정의 대상이 되는 경우가 있습니다. 신고가 끝났다고 평가까지 확정된 것은 아닙니다.

다시 계산되면 가산세는 경로에 따라 다릅니다. 기한 안에 신고한 경우의 원칙은 이렇습니다.

근거는 「국세기본법」 제47조의3 제4항 제1호 다목, 제47조의4 제1항·제3항 제6호, 같은 법 시행령 제27조의4·제27조의5입니다. 재산 자체를 빠뜨렸거나 신고를 하지 않은 경우는 이 표와 다릅니다.

자주 묻는 질문

아파트인데 공시가격으로 신고해도 되나요?

그 집의 매매·감정 가격이나 요건에 맞는 같은 단지 거래가 있으면 그 가격이 시가입니다. 이런 가격이 없어 시가를 산정하기 어려울 때 공동주택가격을 씁니다.

같은 단지 같은 평수가 비싸게 팔렸는데, 그 가격을 꼭 써야 하나요?

평수만으로 정하지 않습니다. 주거전용면적과 공동주택가격 차이가 각각 5% 이내여야 하고 기간도 맞아야 합니다. 대상이 여러 채면 공동주택가격 차이가 가장 작은 집을 봅니다.

상속받고 8개월 뒤에 집을 팔았어요. 판 가격이 시가가 되나요?

전후 6개월 밖이라 바로 시가가 되지는 않습니다. 다만 법정결정기한 안의 매매는 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함될 수 있습니다. 납세자가 신청한다면 매매가 있는 날부터 6개월 이내에 해야 합니다(시행령 제49조의2 제5항).

감정은 꼭 두 군데에서 받아야 하나요?

기준시가 10억원 이하 부동산은 한 곳 이상이면 됩니다. 그 밖에는 두 곳 이상이고, 평균액을 시가로 봅니다.

상속세가 안 나올 것 같은데 집값 평가를 신경 써야 하나요?

네. 신고한 평가액이 나중에 집을 팔 때 취득가액으로 이어질 수 있어서입니다. 매각 계획이 있다면 신고 전에 함께 따져 보시길 권합니다.

이 글은 일반적인 정보이며, 개별 사안은 자료를 보고 판단해야 합니다. 관련 안내는 상속·증여 페이지에 있습니다. 상담은 카카오톡 채널이나 전화 031-992-1100으로 하실 수 있습니다.