상속받은 집을 팔 때 — 상속주택 양도세의 기준
결론부터
상속받은 집을 팔 때 취득가액은 부모님이 예전에 산 값이 아닙니다. 상속이 개시된 날(사망일) 기준으로 평가한 금액입니다(「소득세법 시행령」 제163조 제9항). 그래서 상속세를 신고할 때 집값을 얼마로 잡았는지가 나중의 양도세까지 이어집니다.
비과세도 따로 봐야 합니다. 상속주택 특례는 원래 살던 집(일반주택)을 팔 때 상속주택을 없는 것처럼 봐 주는 규정입니다. 상속주택 자체를 팔 때 쓰는 규정이 아닙니다.
집을 팔기 전에 어느 집을 먼저 팔지, 상속 당시 평가액이 얼마였는지부터 확인하시길 권합니다.
기준일 2026년 11월 07일
상속주택 양도세, 기준이 되는 날이 다릅니다
같은 집인데 항목마다 기준이 다릅니다. 여기서 많이 헷갈립니다.
| 항목 | 기준 | 근거 |
|---|---|---|
| 취득가액 | 상속개시일 현재 상속세 기준으로 평가한 금액. 세무서가 결정·경정한 가액이 있으면 그 금액 | 「소득세법 시행령」 제163조 제9항 |
| 비과세 보유기간(2년)·장기보유특별공제 | 상속개시일부터 양도일까지 | 「소득세법」 제95조 제4항, 같은 법 시행령 제154조 제5항·제162조 제1항 제5호 |
| 단기 양도 세율(1년 미만 70%, 2년 미만 60%) 판단 | 부모님이 취득한 날부터 양도일까지 | 「소득세법」 제104조 제1항·제2항 제1호 |
쉽게 말해 세율을 따질 때는 부모님이 보유한 기간까지 칩니다. 비과세와 장기보유특별공제는 원칙적으로 상속받은 날부터 다시 셉니다.
예외가 하나 있습니다. 상속 당시 부모님과 같은 세대였다면, 같은 세대로 거주하고 보유한 기간을 비과세 판단에 합칩니다(「소득세법 시행령」 제154조 제8항 제3호).
취득가액을 정하는 상속 당시 평가액
상속재산은 사망일 현재의 시가로 평가합니다. 시가를 찾기 어려우면 공시가격 같은 법정 평가액을 씁니다(「상속세 및 증여세법」 제60조·제61조).
| 순서 | 무엇으로 평가하나 | 설명 |
|---|---|---|
| 1 | 그 집의 매매·감정·수용·경매·공매 가액 | 상속개시일 전후 6개월 안에 있는 것 |
| 2 | 면적·위치·용도·기준시가가 같거나 비슷한 다른 집의 거래가액 | 아파트처럼 비슷한 거래가 있으면 쓰일 수 있음 |
| 3 | 개별주택가격·공동주택가격 | 위 가액을 찾기 어려울 때 |
평가액이 낮으면 상속세 부담은 줄 수 있습니다. 대신 나중에 팔 때 취득가액도 낮아져 양도차익이 커집니다. 평가액이 높으면 반대입니다. 상속세만 보고 정하면 안 되는 이유입니다.
감정평가는 무슨 의미가 있나
감정가액은 상속재산의 시가로 인정될 수 있고, 그 금액이 취득가액의 출발점이 됩니다. 주의할 점이 있습니다.
- 감정기관 수: 원칙은 둘 이상입니다. 기준시가 10억원 이하 부동산은 하나 이상이면 됩니다(「상속세 및 증여세법」 제60조 제5항, 같은 법 시행령 제49조 제6항).
- 시기: 가격산정기준일과 평가서 작성일을 기준으로 상속개시일 전후 6개월 안에 드는지 봅니다(같은 법 시행령 제49조 제2항).
- 기간이 지난 감정: 평가기간 밖의 감정은 가격 변동에 특별한 사정이 없다는 점을 들어 평가심의위원회 심의를 거쳐야 하고, 대상 기간도 정해져 있습니다(같은 법 시행령 제49조 제1항 단서). 지금 감정을 받는다고 그대로 인정되는 것은 아닙니다.
- 낮은 감정가: 법정 평가액과 시가의 90% 중 적은 금액에 못 미치면 세무서가 다른 기관에 다시 감정을 맡길 수 있습니다(같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호).
상속 후 6개월 안에 그 집을 팔았다면 그 매매가액이 시가가 될 수 있습니다(특수관계인 거래 등 부당한 경우 제외). 이때 기준은 매매계약일입니다. 이렇게 되면 양도차익은 작아질 수 있지만, 상속재산 평가액은 그 금액으로 올라갑니다.
어느 집을 파는지에 따라 비과세가 갈립니다
| 상황 | 적용 | 확인할 것 |
|---|---|---|
| 상속받은 집 1채만 있음 | 일반 1세대1주택 비과세 | 상속개시일부터 2년 보유. 상속 당시 조정대상지역이면 2년 거주도 필요 |
| 일반주택 + 상속주택 → 일반주택을 팖 | 상속주택 특례: 1주택으로 보고 비과세 판단 | 일반주택의 보유·거주 요건. 상속 당시 이미 갖고 있던 집일 것 |
| 일반주택 + 상속주택 → 상속주택을 팖 | 특례 대상 아님. 원칙적으로 과세 | 조정대상지역이면 중과 여부 |
| 형제와 공동 상속 + 내 지분이 소수 → 다른 집을 팖 | 공동상속주택을 내 주택 수에서 뺌 | 지분 1순위 상속인은 제외. 지분이 같으면 거주자, 그다음 최연장자가 소유한 것으로 봄 |
상속주택 특례에서 놓치기 쉬운 조건이 있습니다(「소득세법 시행령」 제155조 제2항).
- 상속 후에 새로 산 집은 일반주택이 아닙니다.
- 상속개시일 전 2년 안에 부모님께 증여받은 집도 일반주택에서 빠집니다.
- 부모님과 같은 세대였다면 원칙적으로 특례 대상이 아닙니다. 다만 동거봉양으로 합가했고 합가 전부터 부모님이 보유한 집이면 상속주택으로 봅니다.
- 부모님이 집을 여러 채 갖고 계셨다면 소유 기간이 가장 긴 집 순서로 한 채만 상속주택으로 봅니다.
비과세가 되어도 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분은 과세됩니다(「소득세법」 제89조 제1항 제3호).
중과와 신고 기한
조정대상지역 다주택자에게는 기본세율에 20%포인트 또는 30%포인트가 더해집니다(「소득세법」 제104조 제7항). 보유 2년 이상 주택에 대한 한시 중과 제외는 2026년 5월 9일까지 양도한 주택 등으로 끝났고, 지금은 그 전 계약에 대한 경과 규정만 남아 있습니다(「소득세법 시행령」 제167조의10 제1항 제12호의2).
상속주택 특례 대상인 상속주택은 상속받은 날부터 5년이 지나지 않았다면 중과 대상에서 빠집니다(같은 법 시행령 제167조의3 제1항 제7호, 제167조의10 제1항 제2호). 5년이 지났다면 다시 확인해야 합니다.
신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 합니다. 양도차익이 없어도 예정신고 대상입니다(「소득세법」 제105조 제1항 제1호·제3항).
다원의 시각
상속주택 양도세는 집을 팔 때 시작되는 일이 아닙니다. 상속세 신고 때 정한 평가액이 양도세의 출발점이 됩니다. 그래서 상속세 신고기한(상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월) 안에 「이 집을 언제 팔 계획인가」를 함께 봅니다.
곧 팔 계획이라면 감정평가나 실제 매매가액이 어떻게 반영되는지 먼저 살펴봅니다. 계속 보유할 집이라면 상속세와 나중의 양도세를 나란히 놓고 비교합니다. 상속세가 나오지 않는 재산 규모라면 평가액을 높여도 상속세 부담이 늘지 않을 수 있어 검토할 여지가 큽니다. 정답은 재산 규모와 다른 주택 보유 여부에 따라 다릅니다.
일반주택이 있으신 분은 파는 순서도 중요합니다. 상속주택을 먼저 파느냐 일반주택을 먼저 파느냐로 비과세 적용 대상이 달라지기 때문입니다. 계약서를 쓰기 전에 주택 수와 세대 구성을 확인해 보시길 권합니다.
기준일 2026년 11월 07일
시행상태 현행 세법 기준입니다. 「소득세법」은 2026년 7월 1일 시행판, 「소득세법 시행령」은 2026년 10월 1일 시행판, 「상속세 및 증여세법」은 2026년 1월 2일 시행판, 같은 법 시행령은 2026년 10월 1일 시행판을 확인했습니다. 공포된 시행 예정판에서 시행령 제155조 제2항·제3항과 제163조 제9항은 달라지지 않았습니다. 아직 공포되지 않은 개정안은 이 글에 반영하지 않았습니다.
근거 「소득세법」 제89조, 제95조, 제104조, 제105조, 같은 법 시행령 제154조, 제155조 제2항·제3항, 제162조 제1항 제5호, 제163조 제9항, 제167조의3, 제167조의10, 「상속세 및 증여세법」 제60조, 제61조, 제67조, 같은 법 시행령 제49조
주의 비과세·중과 여부는 세대 구성, 다른 주택 보유, 취득 당시와 양도 당시 조정대상지역 여부에 따라 달라집니다. 공시가격 고시 전에 상속받은 부동산은 취득가액 계산 방법이 다를 수 있습니다(시행령 제163조 제9항 각 호). 양도 전에 개별 사실관계와 그때의 현행 규정을 확인하시기 바랍니다.
상속받은 집, 팔기 전에 함께 확인해 드립니다
상속 당시 평가액, 주택 수와 세대 구성, 어느 집을 먼저 팔지를 함께 검토해 드립니다. 상속세 신고 전이라면 신고 평가액과 양도 계획을 같이 살펴봅니다.
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자주 묻는 질문
부모님이 오래전에 싸게 사신 집입니다. 그 값이 제 취득가액인가요?
아닙니다. 원칙적으로 상속개시일 현재 상속세 기준으로 평가한 금액이 취득가액입니다. 부모님이 실제 산 금액은 이 계산에 쓰지 않습니다.
상속세를 낼 게 없어 신고를 안 했습니다. 취득가액은 어떻게 되나요?
조문은 신고 여부가 아니라 상속개시일 현재 평가한 가액을 기준으로 합니다. 다만 신고를 안 했다면 당시 시가를 보여 줄 자료가 부족해 공시가격으로 계산될 수 있습니다. 당시 거래·감정 자료가 있는지부터 찾아보셔야 합니다.
상속받고 바로 팔면 양도세가 없나요?
6개월 안에 판 금액이 상속재산 평가액이 되면 양도차익이 작아질 수 있습니다. 그래도 양도세 신고는 필요하고, 차익이 없어도 예정신고 대상입니다. 그 평가액은 상속세 계산에도 들어갑니다.
상속주택을 오래 갖고 있다가 원래 살던 집을 팔아도 특례가 되나요?
상속주택 특례 조문에는 상속 후 언제까지 일반주택을 팔아야 한다는 기한이 없습니다. 일반주택이 상속 당시 이미 보유한 집이고 1세대1주택 요건을 갖췄는지가 중요합니다. 다만 상속주택 자체의 중과 제외는 상속받은 날부터 5년까지입니다.
형제들과 공동으로 상속받았습니다. 제 집을 팔 때 주택 수에 들어가나요?
지분이 가장 큰 상속인이 아니라면 다른 집을 팔 때 그 공동상속주택은 내 주택으로 보지 않습니다. 지분이 가장 큰 사람이 둘 이상이면 그 집에 거주하는 사람, 그다음 최연장자 순으로 소유자를 정합니다.
이 글은 일반적인 정보이며, 개별 사안은 자료를 보고 판단해야 합니다. 관련 안내는 상속·증여 페이지에 있습니다. 상담은 카카오톡 채널이나 전화 031-992-1100으로 하실 수 있습니다.
