장기보유특별공제, 보유 기간과 거주 기간을 나눠 봅니다
결론부터
부동산을 3년 이상 갖고 있다가 팔면, 양도차익의 일부를 빼고 세금을 계산합니다. 이것이 장기보유특별공제입니다(「소득세법」 제95조 제2항).
일반 부동산은 보유 기간만 봅니다. 1년에 2%씩, 최대 30%입니다.
1세대1주택은 보유 기간과 거주 기간을 따로 봅니다. 각각 1년에 4%씩, 둘을 합쳐 최대 80%입니다. 다만 2년 이상 살지 않았다면 이 표를 쓸 수 없습니다.
기준일 2026년 11월 08일
일반 공제율 — 보유 기간만 봅니다
토지·건물, 그리고 1세대1주택 표를 쓸 수 없는 주택은 아래 표 1을 씁니다(「소득세법」 제95조 제2항 표 1).
| 보유 기간 | 공제율 | 보유 기간 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 3년 이상 4년 미만 | 6% | 10년 이상 11년 미만 | 20% |
| 4년 이상 5년 미만 | 8% | 11년 이상 12년 미만 | 22% |
| 5년 이상 6년 미만 | 10% | 12년 이상 13년 미만 | 24% |
| 6년 이상 7년 미만 | 12% | 13년 이상 14년 미만 | 26% |
| 7년 이상 8년 미만 | 14% | 14년 이상 15년 미만 | 28% |
| 8년 이상 9년 미만 | 16% | 15년 이상 | 30% |
| 9년 이상 10년 미만 | 18% |
보유 기간은 취득일부터 양도일까지입니다(같은 조 제4항). 3년이 안 되면 공제가 없습니다.
1세대1주택 공제율 — 보유와 거주를 나눠 더합니다
양도일 현재 국내에 1주택을 갖고 있고, 보유 기간 중 2년 이상 거주한 1세대라면 표 2를 씁니다(「소득세법」 제95조 제2항 단서 · 표 2, 같은 법 시행령 제159조의4).
| 기간 | 보유 기간 공제율 | 거주 기간 공제율 |
|---|---|---|
| 2년 이상 3년 미만 | — | 8% (보유 3년 이상인 경우만) |
| 3년 이상 4년 미만 | 12% | 12% |
| 4년 이상 5년 미만 | 16% | 16% |
| 5년 이상 6년 미만 | 20% | 20% |
| 6년 이상 7년 미만 | 24% | 24% |
| 7년 이상 8년 미만 | 28% | 28% |
| 8년 이상 9년 미만 | 32% | 32% |
| 9년 이상 10년 미만 | 36% | 36% |
| 10년 이상 | 40% | 40% |
두 칸을 더한 값이 공제율입니다. 예를 들어 10년 보유하고 그중 4년을 살았다면 보유 40% + 거주 16% = 56%입니다. 10년 보유·10년 거주면 80%입니다.
같은 집이라도 얼마나 살았는지에 따라 공제율이 크게 달라집니다. 거주 2년을 채우지 못했다면 표 2가 아니라 표 1(최대 30%)로 돌아갑니다.
참고로 1세대1주택이라도 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 비과세가 되지 않는 부분에 대해 과세하며, 이때 위 공제율을 그 부분에 맞춰 계산합니다(「소득세법」 제89조 제1항 제3호, 제95조 제3항).
공제를 받지 못하는 경우
| 구분 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 보유 3년 미만 | 공제 대상이 아님 | 「소득세법」 제95조 제2항 |
| 미등기 양도 | 취득 등기를 하지 않고 판 자산 | 같은 조 제2항, 제104조 제3항 |
| 다주택 중과 대상 주택 | 조정대상지역의 1세대 2주택·3주택 이상(입주권·분양권 포함) 중과 대상 주택 | 같은 조 제2항, 제104조 제7항 |
| 승계 조합원입주권 | 조합원에게서 사서 취득한 입주권 | 같은 조 제2항 |
다주택 중과 유예는 끝났습니다. 보유 2년 이상 주택의 중과 배제는 2026년 5월 9일까지 양도한 주택까지였습니다(「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제12호의2 가목, 제167조의10). 토지거래허가를 그 전에 신청한 경우 등 경과 규정이 따로 있습니다. 지금 조정대상지역에서 다주택 상태로 팔면 중과세율이 붙고 장기보유특별공제도 받지 못할 수 있습니다.
상가를 주택으로 바꿔 쓴 경우에는 주택이 아니었던 기간은 표 1, 주택이었던 기간은 표 2로 나눠 계산합니다. 보유 기간 공제율은 합쳐도 40%를 넘지 않습니다(같은 조 제5항·제6항).
다원의 시각
장기보유특별공제에서 실제로 차이가 나는 것은 공제율 표보다 기간을 언제부터 세느냐입니다. 취득일, 전입일과 전출일, 주택으로 쓰기 시작한 날이 하루만 어긋나도 한 칸이 내려갑니다.
특히 거주 기간은 주민등록만으로 끝나지 않고 실제로 살았는지를 봅니다. 팔기 전에 등기부·주민등록초본·전입 이력으로 기간을 먼저 맞춰 보는 것을 권합니다.
다주택이라면 어느 집을 먼저 파느냐에 따라 마지막 집이 1세대1주택 표를 쓸 수 있는지가 달라집니다. 매도 순서를 정하기 전에 검토해 보시길 권합니다.
기준일 2026년 11월 08일
시행상태 현행 세법 기준입니다. 공제율 표는 2026년 11월 현재 시행 중인 규정입니다. 2026년 11월 8일 개정(2028년 1월 1일 시행)은 인용 법률 이름을 바꾼 것이며 공제율은 같습니다.
근거 「소득세법」 제89조 제1항 제3호, 제95조 제2항~제6항, 제104조 제3항·제7항, 같은 법 시행령 제156조, 제159조의4, 제167조의3, 제167조의10
주의 1세대 판정, 주택 수 계산, 거주 기간 인정 여부, 조정대상지역 해당 여부는 개별 사실에 따라 달라집니다. 상속·증여받은 주택은 보유 기간 기산일이 다를 수 있습니다.
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자주 묻는 질문
2년 살고 10년 가지고 있으면 공제율이 얼마인가요?
보유 10년 40%에 거주 2년 8%를 더해 48%입니다. 1세대1주택 요건을 갖췄을 때 기준입니다.
전세를 주고 저는 다른 데 살았는데, 그래도 1주택이면 80%인가요?
아닙니다. 보유 기간 중 2년 이상 거주하지 않았다면 표 2를 쓸 수 없고, 일반 공제율(최대 30%)이 적용됩니다.
상가나 토지도 장기보유특별공제를 받나요?
받습니다. 3년 이상 보유한 토지·건물은 표 1에 따라 1년에 2%씩, 15년 이상이면 30%까지 공제됩니다.
집이 두 채인데 공제를 못 받나요?
조정대상지역 주택으로서 중과 대상에 해당하면 공제를 받지 못합니다. 중과 대상이 아니라면 표 1로 공제받을 수 있습니다. 주택 수와 지역을 먼저 확인해야 합니다.
부모님께 증여받은 집은 언제부터 보유 기간을 세나요?
원칙은 증여받은 날부터입니다. 다만 배우자·직계존비속에게 증여받은 뒤 일정 기간 안에 팔아 이월과세가 적용되면 증여한 분이 취득한 날부터 셉니다(「소득세법」 제95조 제4항).
이 글은 일반적인 정보이며, 개별 사안은 자료를 보고 판단해야 합니다. 관련 안내는 재산 세무 페이지에 있습니다. 상담은 카카오톡 채널이나 전화 031-992-1100으로 하실 수 있습니다.
