보유세와 양도세, 한 번에 보는 다주택 절세 로드맵

다주택자 세금은 ‘양도세 따로, 보유세 따로’가 아니라 하나의 흐름으로 봐야 답이 나옵니다. 보유 중에는 종부세, 팔 때는 양도세가 맞물리기 때문입니다.

1단계 — 보유 중 부담: 종합부동산세

주택분 종부세는 보유 주택의 공시가격 합계에서 기본공제를 빼고 계산합니다. 1세대 1주택자는 12억 원, 그 외에는 9억 원의 기본공제가 적용됩니다. 보유 주택 수와 명의 구성에 따라 부담이 크게 달라집니다.

2단계 — 팔 때 부담: 양도세와 비과세

1세대 1주택 비과세는 보유·거주 요건을 갖추면 적용될 수 있습니다. 다만 다주택자가 마지막 1주택을 양도할 때도 비과세를 검토할 수 있지만, 최종 1주택이 된 시점, 취득 당시 조정대상지역 여부, 보유·거주기간, 일시적 2주택 특례 등에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 다주택자는 ‘어떤 집을 마지막까지 남겨 비과세로 가져갈지’가 핵심 전략입니다.

3단계 — 묶어서 보는 로드맵

자주 묻는 질문

주택분 종합부동산세 기본공제는 얼마인가요?

1세대 1주택자는 12억 원, 그 외에는 9억 원이 적용됩니다. 명의 구성과 보유 주택 수에 따라 부담이 달라지므로, 명의 변경 시 종부세뿐 아니라 증여세·취득세·양도세까지 함께 봐야 합니다.

다주택자도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있나요?

마지막 1주택을 보유·거주 요건을 갖춰 양도하면 비과세가 가능할 수 있습니다. 다만 최종 1주택이 된 시점, 취득 당시 조정대상지역 여부, 일시적 2주택 특례 등에 따라 결론이 달라져 양도 순서 설계가 중요합니다.