21억 부동산 매매가 사실은 '증여'였다 — 감사원이 짚은 22건 817억 사례

2026년 4월 2일, 감사원이 국세청 정기감사 결과를 의결·공개했습니다. 7년 만의 본청 정기감사입니다. 가장 충격적인 지적 중 하나는 "부모-자식 등 직계존비속 사이의 양도거래 22건, 817억원이 사실상 증여로 의심된다"는 내용입니다.

국세청은 이 거래들을 모두 양도로 인정해 양도소득세만 받았습니다. 그런데 감사원이 "통상적·경제적 합리성이 없다"며 증여 추정 재검토를 통보했습니다. 양도와 증여, 무엇이 갈렸는지 사례로 살펴봅니다.

국세청의 일반적인 판단 기준

「상속세 및 증여세법」 제44조는 배우자나 직계존비속 사이의 재산 양도는 증여로 추정한다고 규정합니다. 단, "대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우"는 추정을 배제합니다.

증여추정 배제 요건 (실무)

요건	실무 판단
대가의 지급	매매대금이 양수자 자력으로 양도자에게 실제 입금
경제적 합리성	거래 조건이 시장 통상 거래와 유사
양도소득세 신고·납부	양도자가 정상 신고

국세청은 매매계약서, 양도세 신고서, 자금이체 내역만 형식적으로 확인하면 양도로 인정해 왔습니다. 결과적으로 부채사후관리 대상으로만 분류하고, 매매대금이 실제로 어떻게 흘렀는지는 깊이 들여다보지 않는 경우가 많았습니다.

일반적으로는 양도로 인정됩니다 — 그러나

감사원이 짚은 가장 충격적인 사례는 21억원 고가주택 매매입니다.

표면적으로는 21억원짜리 매매입니다. 그러나 실제로 부친에서 아들에게 흘러간 현금은 거의 없습니다. 계약금은 기존 대여금으로 상계, 잔금은 융자금 인수 또는 무이자 대여금, 그리고 곧바로 12억원 전세계약으로 환원됩니다.

감사원은 이런 패턴을 모두 22건, 합계 817억원 발견했습니다. 공통점은 같습니다. 형식은 양도, 실질은 증여.

조세심판원·법원이 본 진짜 기준

법원은 "통상적·경제적 합리성"을 핵심 기준으로 봅니다. 즉, 제3자 간 거래라면 그렇게 하지 않을 거래는 양도로 인정하지 않습니다.

경제적 합리성 결여로 증여 추정된 사례 패턴

• 매매대금의 절반 이상을 무이자 또는 시중금리 이하 대여로 처리
• 매매 후 즉시 저가 임대차계약으로 양도자가 계속 거주
• 양수자의 자금 출처가 양도자에게서 나온 자금(가지급금, 배당, 급여 등)
• 주식·부동산 양도 후 배당 또는 유상감자로 양도대금이 양도자에게 환원

이번 감사원 보고서에는 가족법인을 매개로 한 변칙증여도 별도 사례로 등장합니다. 부친이 100% 보유하던 외국법인 지분을 가족 4명에게 5%씩 양도한 후, 가족이 만든 법인이 그 지분을 다시 매수하고, 외국법인이 유상감자로 부친에게 80억원을 지급하는 구조였습니다. 형식은 모두 양도지만, 자금이 한 바퀴 돌아 부친에게 회수되는 패턴입니다.

국세청의 후속 조치 — 재검토가 시작됩니다

감사원은 국세청장에게 다음과 같이 통보했습니다.

1. 22건 817억원 거래에 대한 증여추정 재검토
2. 직계존비속 양도거래 점검 기준 재정비
3. 부채사후관리 대상에 "위장 부채(증여) 여부" 검토 항목 추가
4. 장기부채 우선 점검 비율 상향

국세청은 감사 결과를 받아들였습니다. 즉, 이미 양도로 신고가 끝난 거래라도 부과제척기간 내라면 재과세 가능성이 열렸다는 의미입니다. 부모-자식 간 부동산 매매를 한 분들은 자금흐름과 후속 사용 관계를 다시 점검할 시점입니다.

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가족 간 재산이전에는 세 가지 길이 있습니다.

• 증여: 증여세는 무겁지만 자금흐름 부담 없음
• 상속: 공제는 크지만 시점을 통제할 수 없음
• 양도: 양도세 + 자금 입증 부담 (이번 지적의 대상)

어느 길을 택할지는 자산 규모, 가족 구성, 자금 여력, 시간축에 따라 답이 달라집니다. 이미 양도로 한 거래도 자금흐름 보강을 통해 증여 추정을 차단할 수 있고, 반대로 증여로 가는 게 오히려 유리한 케이스도 많습니다.

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