1세대 1주택 비과세, 2년 보유만 보면 안 되는 이유

결론부터.

집 한 채를 2년 넘게 가지고 있다가 팔면 양도소득세가 없다고 알고 계신 분이 많습니다. 반만 맞습니다.

비과세는 네 가지를 함께 따집니다. ① 세대 전체로 1주택인지 ② 2년 이상 보유했는지 ③ 살 때 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주했는지 ④ 판 금액이 12억원을 넘는지입니다(「소득세법」 제89조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제154조 제1항).

하나라도 어긋나면 세금이 나옵니다. 그리고 12억원을 넘으면 비과세 요건을 다 갖춰도 넘는 부분에는 세금이 붙습니다.

(기준일 2026년 11월 02일)

요건 한눈에 — 네 가지를 같이 봅니다

세대 — 「내 명의 집」이 아니라 「우리 세대의 집」

1주택인지는 본인 명의만 보지 않습니다. 세대 전체로 셉니다.

법이 말하는 1세대는 거주자와 그 배우자, 그리고 같은 주소에서 생계를 같이 하는 직계존비속(그 배우자 포함)과 형제자매로 이루어진 가족 단위입니다(「소득세법」 제88조 제6호).

자주 놓치는 지점은 이렇습니다.

• 같이 사는 부모님·자녀 명의의 집도 주택 수에 들어갑니다. 내 집이 한 채여도 세대로는 2주택이 될 수 있습니다.
• 배우자는 주소가 달라도 같은 세대입니다. 따로 산다고 세대가 갈리지 않습니다.
• 법률상 이혼했어도 생계를 같이 하면 배우자로 봅니다.
• 취학·요양·근무 형편으로 잠시 나가 사는 가족은 여전히 같은 세대입니다.

반대로 배우자가 없어도 따로 1세대로 인정받는 경우가 있습니다. 나이가 30세 이상이거나, 배우자가 사망·이혼한 경우, 또는 일정 수준 이상의 소득으로 독립된 생계를 유지하는 경우입니다(시행령 제152조의3).

주소만 옮겨 놓고 실제로는 함께 사는 경우는 세대를 나눈 것으로 보기 어렵습니다. 세대는 주민등록이 아니라 실제 생계로 판단합니다.

보유 2년, 거주 2년 — 「살 때」 지역이 기준입니다

보유기간은 취득일부터 양도일까지입니다(시행령 제154조 제5항, 「소득세법」 제95조 제4항).

거주 요건은 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택에만 붙습니다(시행령 제154조 제1항). 기준은 「팔 때」가 아니라 「살 때」입니다.

거주기간은 주민등록표상 전입일부터 전출일까지로 셉니다(시행령 제154조 제6항). 실제로 살았어도 전입신고가 늦었다면 그만큼 거주기간이 짧게 잡힙니다.

조정대상지역 공고 전에 계약하고 계약금을 낸 사실이 증빙으로 확인되고, 그 날 세대가 무주택이었다면 거주 요건을 따지지 않습니다(시행령 제154조 제1항 제5호).

보유·거주기간을 채우지 못해도 비과세되는 예외도 있습니다. 수용, 해외이주, 1년 이상 국외 근무·취학으로 세대 전원 출국, 1년 이상 거주한 주택을 취학·근무·요양 등 부득이한 사유로 파는 경우 등입니다(시행령 제154조 제1항 각 호). 요건이 세세하니 해당하시면 서류부터 확인합니다.

12억원을 넘으면 — 넘는 비율만큼 과세

양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘는 주택은 고가주택으로 비과세에서 빠집니다(「소득세법」 제89조 제1항 제3호). 다만 전부 과세하는 것이 아니라 12억원을 넘는 비율만큼만 과세합니다(시행령 제160조 제1항).

과세되는 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액

예를 들어 15억원에 팔았다면 양도차익의 5분의 1[(15억 − 12억) ÷ 15억]에만 세금이 붙습니다.

여기에 장기보유특별공제가 들어갑니다. 1세대 1주택이면서 보유기간 중 2년 이상 거주했다면 보유·거주기간별로 각각 최대 40%, 합쳐 최대 80%까지 공제됩니다(「소득세법」 제95조 제2항 표2, 시행령 제159조의4).

거주기간이 2년이 안 되면 이 표가 아니라 일반 공제율(3년 이상 6%부터 15년 이상 30%까지, 표1)이 적용됩니다. 비조정지역 주택이라 비과세에는 거주가 필요 없었더라도, 12억원을 넘는다면 거주 여부가 세금을 크게 바꿉니다.

상가주택이라면 하나 더 봅니다. 12억원 초과 상가주택은 주택 면적이 더 넓어도 상가 부분은 주택으로 보지 않고 따로 과세합니다(시행령 제160조 제1항).

다원의 시각

1주택 비과세 상담에서 실제로 문제가 되는 것은 계산보다 사실관계입니다. 「2년 가졌다」는 확인이 쉽지만, 세대에 누가 들어가는지, 살 때 그 지역이 조정대상지역이었는지, 전입일이 언제였는지는 서류를 떼어 봐야 압니다.

특히 부모님과 같이 사는 경우, 오피스텔이나 상속받은 지분 주택이 따로 있는 경우는 본인이 1주택이라고 생각해도 세대로는 아닐 수 있습니다. 이런 경우는 별도 특례(일시적 2주택·상속·동거봉양 등)로 비과세가 되는지 따로 따져야 합니다.

매매계약서에 도장을 찍기 전에 세대 구성·취득 당시 지역·전입 기록·예상 양도가액 네 가지를 먼저 맞춰 보시길 권합니다. 계약 후에는 바꿀 수 있는 것이 거의 없습니다.

팔기 전에, 비과세 요건부터 맞춰 보세요

세대 구성과 주택 수, 취득 당시 조정대상지역 여부, 보유·거주기간, 12억원 초과분 세액까지 계약 전에 검토해 드립니다.

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자주 묻는 질문

2년 넘게 가지고 있었는데 거주는 안 했어요. 비과세가 안 되나요? 살 때 조정대상지역이 아니었다면 거주하지 않아도 비과세 요건은 갖출 수 있습니다. 살 때 조정대상지역이었다면 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다.

지금은 조정대상지역에서 풀렸는데, 그래도 거주해야 하나요? 네. 기준은 「취득 당시」입니다. 산 날 조정대상지역이었다면 그 뒤 해제되어도 2년 거주 요건이 남습니다.

부모님과 같이 사는데, 부모님 명의 집이 따로 있어요. 같은 주소에서 생계를 같이 하면 한 세대로 봅니다. 그러면 세대 기준 2주택이 되어 비과세가 어려울 수 있습니다. 세대 분리 가능 여부(30세 이상 등)와 동거봉양 특례를 함께 따져 봐야 합니다.

13억원에 팔면 세금이 얼마나 나오나요? 양도차익 전체가 아니라 12억원을 넘는 비율(13분의 1)에 해당하는 양도차익에만 과세합니다. 여기에 보유·거주기간별 장기보유특별공제가 들어가므로, 취득가액과 기간을 받아 계산해 드립니다.

전입신고를 늦게 했는데 실제로는 그 전부터 살았어요. 거주기간은 원칙적으로 주민등록표상 전입일부터 셉니다. 실제 거주를 따로 입증해야 하는 상황이라면 계약 전에 상담받으시길 권합니다.

이고은 대표세무사
다원세무회계 대표 | 법인세·양도소득세·상속증여세 전문
다원세무회계 광교본점 — 수원 경리아웃소싱 · 원천세 아웃소싱 · 기장 · 상속증여세 상담
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이 글은 일반적인 정보이며, 개별 사안은 자료를 보고 판단해야 합니다. 관련 안내는 재산 세무 페이지에 있습니다. 상담은 카카오톡 채널이나 전화 031-992-1100으로 하실 수 있습니다.