부모님 집에 무상으로 살면 증여세가 나올까

먼저 볼 것 — 부모님과 같이 사는가

법은 무상으로 쓰는 부동산에서 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지를 뺍니다(「상속세 및 증여세법」 제37조 제1항). 그래서 경우가 이렇게 나뉩니다.

상가와 주택이 섞인 건물이라면 면적을 봅니다. 주택 면적이 주택 외 면적보다 넓을 때만 건물 전부를 주택으로 봅니다(같은 법 시행령 제27조 제7항).

1억원은 이렇게 계산합니다

월세 시세를 묻는 계산이 아닙니다. 부동산 가액의 연 2%를 1년치 이익으로 보고, 5년치를 연 10%로 환산해 더합니다(같은 법 시행령 제27조 제3항, 같은 법 시행규칙 제10조 제2항·제3항). 5년치 합계는 1년치 이익의 약 3.79배입니다.

주의할 점이 세 가지 있습니다.

• 1억원을 넘으면 초과분이 아니라 이익 전체가 증여재산입니다. 1억원은 공제액이 아니라 과세 여부를 가르는 기준입니다.
• 집값은 시가가 먼저입니다. 시가를 산정하기 어려울 때 공시가격 같은 보충적 평가액을 씁니다(같은 법 제60조, 제61조). 공시가격이 13억원 아래여도 시가로는 넘을 수 있습니다.
• 5년이 지나면 다시 계산합니다. 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 무상사용을 시작한 것으로 봅니다(같은 법 시행령 제27조 제3항). 그동안 집값이 올랐다면 기준을 넘을 수 있습니다.

기준을 넘으면 세금은 이렇게 잡힙니다

20억원 주택이라면 5년치 이익 약 1억 5,163만원에서 5,000만원을 뺀 약 1억 163만원이 과세표준이 됩니다(성인 자녀, 10년 안에 다른 증여가 없는 경우). 실제 세액은 다른 증여 내역까지 넣어 따로 계산해야 합니다.

가족끼리 임대차 계약을 쓴다면

「무상이 문제라면 월세를 조금 받자」는 경우가 많습니다. 이때는 기준이 바뀝니다. 부동산 임대도 용역이므로, 시세보다 낮은 대가를 내면 그 차액을 봅니다(같은 법 제42조 제1항 제3호).

• 차이가 시세의 30% 이상이면 차액이 증여재산이 됩니다(같은 법 시행령 제32조 제2항 제2호).
• 시세는 비슷한 집의 통상적인 임대료입니다. 시세가 불분명할 때만 부동산 가액의 연 2%로 계산합니다(같은 법 시행령 제32조 제3항).
• 기간을 정하지 않았거나 1년 이상이면 1년 단위로 새로 따집니다(같은 법 제42조 제2항).

보증금 없이 월세만 내고, 시세가 불분명해 10억원 × 2% = 연 2,000만원이 시세인 경우를 예로 들어 보겠습니다. 30%는 600만원입니다.

보증금이 있으면 그 부분까지 함께 따져야 합니다.

돈이 실제로 오가야 합니다. 계약서만 쓰고 월세를 내지 않으면 임대차라고 말하기 어렵습니다. 부모님이 보증금을 대신 내 주면 그 돈 자체가 증여 문제가 됩니다(같은 법 제4조 제1항 제1호). 부모님께 돈을 무이자나 낮은 이자로 빌렸다면, 적정 이자와의 차이가 1,000만원 이상인지도 봅니다(같은 법 제41조의4, 같은 법 시행령 제31조의4 제2항).

부모님 쪽 소득세도 같이 봅니다

증여세는 자녀의 세금이고, 부모님에게는 소득세 문제가 따로 있을 수 있습니다. 임대 등 사업소득이 있는 분이 특수관계인에게 부동산을 무상이나 싼값에 빌려주면 부당행위계산 대상인지 봅니다(「소득세법」 제41조, 같은 법 시행령 제98조 제2항 제2호).

소득세의 기준은 증여세와 다릅니다. 시가와의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 대상이 됩니다(같은 법 시행령 제98조 제2항). 증여세의 30%보다 훨씬 좁습니다. 받은 월세가 있다면 그 임대소득의 과세 여부도 확인해야 합니다. 1주택자의 주택임대소득은 비과세지만, 기준시가 12억원을 넘는 주택과 국외 주택은 제외입니다(「소득세법」 제12조 제2호 나목).

자주 묻는 질문

부모님 집 시가가 10억원이고 저 혼자 삽니다. 증여세를 내야 하나요?

시가 10억원이면 5년치 이익이 약 7,582만원으로 1억원 미만이라 무상사용 규정의 증여세 대상이 아닙니다. 다만 집값이 올라 5년 뒤 다시 계산할 때 기준을 넘는지는 확인이 필요합니다.

같이 살면 집값이 30억원이어도 괜찮은가요?

소유자와 함께 거주하는 주택은 무상사용 규정에서 빠지므로 금액 기준을 따지지 않습니다. 다만 실제로 함께 거주해야 하며, 주소만 옮겨 둔 경우까지 같다고 보기는 어렵습니다.

형제 여럿이 부모님 집에 같이 살면 각자 계산하나요?

실제 사용면적이 분명하지 않으면 같은 면적을 쓴 것으로 봅니다. 소유자와 친족 관계인 사용자가 2명 이상이면 그중 가장 가까운 친족, 그중에서도 최연장자를 무상사용자로 봅니다(「상속세 및 증여세법 시행령」 제27조 제2항, 같은 법 시행규칙 제10조 제1항).

부모님 집을 담보로 대출을 받았는데, 이것도 해당되나요?

별도 규정이 있습니다. 대출금에 적정 이자율을 곱한 금액에서 실제 낸 이자를 뺀 이익이 1,000만원 이상이면 증여세 대상입니다(「상속세 및 증여세법」 제37조 제2항, 같은 법 시행령 제27조 제5항·제6항).

증여세를 낼 돈이 없으면 부모님이 대신 내도 되나요?

대신 내 주면 그 돈이 다시 증여 문제가 될 수 있습니다. 자녀에게 납부 능력이 없고 강제징수를 해도 세금을 확보하기 어려운 경우에는 세액의 전부 또는 일부를 면제하는 규정이 있으니(같은 법 제4조의2 제5항), 먼저 상담해 보시길 권합니다.

이 글은 일반적인 정보이며, 개별 사안은 자료를 보고 판단해야 합니다. 관련 안내는 상속·증여 페이지에 있습니다. 상담은 카카오톡 채널이나 전화 031-992-1100으로 하실 수 있습니다.