부모 집에 무상으로 살았더니 증여세? — 감사원이 짚은 부동산 무상사용 사각지대

부모님 소유 아파트에 자녀가 무상으로 거주하는 경우, 부모님 명의 상가에서 자녀가 무상으로 사업하는 경우 — 이런 가족 간 무상사용도 증여로 간주된다는 사실, 알고 계셨나요?

감사원은 대구지방국세청(2026년 2월)과 대전지방국세청(2025년 6월) 감사에서 모두 부동산 무상사용에 따른 이익에 대한 증여세 미부과를 지적했습니다. 두 청에서 동시에 짚힌 만큼, 향후 점검이 강화될 영역입니다.

법령 — 사용이익도 재산이다

「상속세 및 증여세법」 제37조는 특수관계인의 부동산을 무상으로 사용하는 경우, 그 사용이익을 증여로 본다고 정합니다. 즉, 돈을 받지 않고 빌려준 것이 아니라 사용할 권리(이익)를 무상으로 줬다고 보는 것입니다.

구분	내용
대상자	특수관계인 (배우자·직계존비속·6촌 이내 혈족 등)
면제 한도	5년간 사용이익 합계 1억원 미만
과세 시점	5년 단위로 사용이익을 계산해 증여로 간주
사용이익 계산	부동산 가액 × 2% (시행령상 적정 사용료율)

예를 들어 시가 10억원 아파트를 자녀가 무상으로 5년간 거주했다면, 사용이익은 10억 × 2% × 5년 = 1억원입니다. 한도 1억원과 같으므로 경계선에 걸려 있습니다. 시가가 10억보다 조금만 높으면 즉시 과세 대상이 됩니다.

감사원이 짚은 미부과 사례

감사원은 두 청 모두에서 다음과 같은 패턴을 발견했습니다.

유상으로 인정받기 위한 요건

가족이 부동산을 사용해도 무조건 증여로 보는 것은 아닙니다. 대가를 정상적으로 지급한다면 사용이익 증여 규정을 피할 수 있습니다.

요건	실무 기준
임대차계약 체결	전세 또는 월세 계약서 + 확정일자
임대료 지급	주변 시세 대비 합리적 수준 (50%↓ 시 위험)
입금 흐름	매월 정해진 일자에 사용자→소유자 계좌이체
임대소득 신고	소유자가 임대소득 정상 신고

법인 소유 부동산은 더 위험

법인 소유 부동산을 주주·임원이 무상 사용하면 증여세 + 법인세 부당행위계산부인이 동시에 발동될 수 있습니다.

• 주주·임원에게 부당하게 이익 제공한 것으로 간주
• 법인은 임대료 상당액을 익금산입당함 → 법인세 추가
• 주주·임원은 인정상여 또는 배당으로 처분 가능

국세청의 후속 조치

대구·대전청 양쪽 지적에 따라, 국세청은 다음과 같이 점검을 강화하고 있습니다.

1. 고가 주택 무상 거주자 점검 — 주민등록 + 등기 소유자 비교
2. 특수관계인 임대차계약의 시세 적합성 점검
3. 법인 소유 주택의 주주·임원 거주 여부 확인

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