재산세가 오르는 이유 — 공시가격과 공정시장가액비율
결론부터.
재산세는 집값 그 자체가 아니라 공시가격 × 공정시장가액비율로 정한 과세표준에 세율을 곱해 계산합니다(「지방세법」 제110조 제1항, 제111조).
그래서 세금이 오르는 길은 세 가지입니다. 공시가격이 오르거나, 공정시장가액비율이 바뀌거나, 1세대1주택 특례를 못 받게 되는 경우입니다.
주택분 재산세는 보통 7월과 9월에 반씩 고지됩니다. 기준이 되는 날은 6월 1일 하루입니다.
(기준일 2026년 10월 30일)
재산세는 이렇게 계산됩니다
| 단계 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| ① 시가표준액 | 주택은 정부가 공시한 가격(공동주택가격·개별주택가격) | 「지방세법」 제4조 제1항 |
| ② 공정시장가액비율 | 시가표준액에 곱하는 비율 (아래 표) | 같은 법 제110조, 시행령 제109조 |
| ③ 과세표준 | ① × ② (단, 주택은 1년 상승폭에 상한이 있음) | 같은 법 제110조 제3항 |
| ④ 세율 | 과세표준 구간별 누진세율 | 같은 법 제111조·제111조의2 |
| ⑤ 함께 붙는 세금 | 도시지역분(과세표준의 0.14%, 조례로 정한 지역), 지방교육세(재산세액의 20%) | 같은 법 제112조, 제151조 |
공시가격은 매년 새로 정해집니다. 공시가격이 오르면 비율과 세율이 그대로여도 세금이 오릅니다.
다만 주택은 과세표준이 한 해에 크게 뛰지 않도록 막는 장치가 있습니다. 올해 과세표준은 「작년 시가표준액 × 올해 비율」에 「올해 과세표준의 5%」를 더한 금액을 넘지 못합니다(같은 법 제110조 제3항, 시행령 제109조의2).
공정시장가액비율 — 해마다 정해지는 숫자
법은 범위만 정하고, 실제 비율은 시행령으로 정합니다. 2026년 비율은 다음과 같습니다.
| 구분 | 법이 정한 범위 | 2026년 적용 비율 |
|---|---|---|
| 토지·건축물 | 50~90% | 70% |
| 주택 (일반) | 40~80% | 60% |
| 1세대1주택 — 공시가격 3억원 이하 | 30~70% | 43% |
| 1세대1주택 — 3억원 초과 6억원 이하 | 30~70% | 44% |
| 1세대1주택 — 6억원 초과 | 30~70% | 45% |
1세대1주택 비율(43~45%)은 시행령에 「2026년도에 납세의무가 성립하는 재산세」로 적혀 있습니다. 공시가격 9억원을 넘는 1세대1주택도 이 비율을 씁니다. 2027년 비율은 다시 정해지므로 내년 고지 전에 확인이 필요합니다.
1세대1주택 특례세율 — 공시가격 9억원 이하
1세대1주택이고 공시가격이 9억원 이하이면 일반 주택보다 낮은 세율을 씁니다(「지방세법」 제111조의2).
| 과세표준 | 일반 주택 세율 | 1세대1주택 특례세율 |
|---|---|---|
| 6천만원 이하 | 0.1% | 0.05% |
| 6천만원 초과 1억5천만원 이하 | 6만원 + 초과분의 0.15% | 3만원 + 초과분의 0.1% |
| 1억5천만원 초과 3억원 이하 | 19만5천원 + 초과분의 0.25% | 12만원 + 초과분의 0.2% |
| 3억원 초과 | 57만원 + 초과분의 0.4% | 42만원 + 초과분의 0.35% |
정리하면 1세대1주택은 낮은 비율과 낮은 세율을 함께 받습니다. 그래서 집을 한 채 더 사서 2주택이 되면, 공시가격이 그대로여도 기존 집의 재산세까지 오를 수 있습니다.
신탁한 주택은 맡긴 사람(위탁자)의 주택 수에 들어갑니다(같은 조 제2항).
6월 1일 기준, 7월·9월 고지
| 구분 | 납기 |
|---|---|
| 과세기준일 | 매년 6월 1일 (이날 소유자가 1년치를 냄) |
| 주택 | 세액의 1/2은 7월 16~31일, 나머지 1/2은 9월 16~30일 |
| 주택 (세액 20만원 이하) | 조례에 따라 7월에 한 번에 낼 수 있음 |
| 건축물(상가·사무실 등) | 7월 16~31일 |
| 토지 | 9월 16~30일 |
근거: 「지방세법」 제114조, 제115조 제1항
6월 1일에 누가 소유하고 있느냐로 그해 납세자가 정해집니다. 그래서 집을 사고팔 때 잔금일이 6월 1일 앞인지 뒤인지가 중요합니다.
다원의 시각
재산세 고지서를 받고 「작년보다 왜 올랐지?」 하실 때는 순서대로 보면 됩니다. ① 공시가격이 올랐는지 ② 주택 수가 바뀌어 1세대1주택에서 빠졌는지 ③ 그해 공정시장가액비율이 바뀌었는지입니다.
실무에서 자주 놓치는 것은 ②입니다. 세대원 명의로 집이 하나 더 있거나, 상속으로 지분을 받았거나, 신탁해 둔 주택이 있으면 1세대1주택 판단이 달라질 수 있습니다. 고지서 금액보다 주택 수와 세대 구성을 먼저 확인하시길 권합니다.
매매를 앞두고 있다면 잔금일을 6월 1일 기준으로 한 번 더 보시는 것이 좋습니다. 하루 차이로 그해 재산세를 누가 낼지가 갈립니다.
| 기준일 | 2026년 10월 30일 |
|---|---|
| 시행상태 | 현행 법령 기준입니다. 「지방세법」(2026.7.1. 시행판), 「지방세법 시행령」(2026.10.1. 시행판). 1세대1주택 공정시장가액비율 43~45%는 2026년도분에만 적용되도록 정해져 있습니다. |
| 근거 | 「지방세법」 제4조 제1항, 제110조, 제111조, 제111조의2, 제112조, 제114조, 제115조, 제151조, 같은 법 시행령 제109조, 제109조의2 |
| 주의 | 1세대1주택 해당 여부는 세대 구성·주택 수·신탁 여부에 따라 달라집니다. 도시지역분 적용 지역과 세율 가감은 지방자치단체 조례로 정합니다. 실제 부과는 관할 시·군·구가 합니다. |
우리 집 재산세, 왜 이 금액인지 짚어 드립니다
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자주 묻는 질문
집값은 떨어졌는데 재산세는 왜 그대로인가요? 재산세는 시세가 아니라 공시가격을 기준으로 합니다. 또 주택은 과세표준 상승폭을 막는 장치가 있어, 앞선 해에 덜 반영된 부분이 뒤에 나눠 반영되기도 합니다.
6월에 집을 팔았는데 재산세는 누가 내나요? 6월 1일 현재 소유자가 그해 재산세 전액을 냅니다. 잔금을 6월 1일 당일까지 치러 소유권이 넘어갔다면 산 사람, 6월 2일 이후라면 판 사람이 냅니다.
공시가격이 9억원을 넘으면 1세대1주택 혜택이 전혀 없나요? 특례세율은 9억원 이하만 받습니다. 다만 2026년도에는 9억원을 넘는 1세대1주택도 낮은 공정시장가액비율(45%)을 적용받습니다.
7월과 9월에 두 번 나오는데, 이중으로 부과된 건가요? 아닙니다. 주택분은 1년치 세액을 반으로 나눠 7월과 9월에 고지합니다. 세액이 20만원 이하이면 7월에 한 번에 나올 수 있습니다.
상가 건물은 언제 내나요? 건물분은 7월, 그 건물이 깔고 있는 토지분은 9월에 따로 고지됩니다.
이고은 대표세무사
다원세무회계 대표 | 법인세·양도소득세·상속증여세 전문
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이 글은 일반적인 정보이며, 개별 사안은 자료를 보고 판단해야 합니다. 관련 안내는 재산 세무 페이지에 있습니다. 상담은 카카오톡 채널이나 전화 031-992-1100으로 하실 수 있습니다.
