7월 부동산 세제 개편 임박, 다주택·실거주자가 지금 점검할 것

“7월에 부동산 세금이 바뀐다더라”는 이야기가 부쩍 늘었습니다. 상담 자리에서도 “지금 팔아야 하느냐, 더 사둬도 되느냐”는 질문이 이어집니다. 결론부터 말하면, 2026년 7월 현재까지 확정된 것은 없습니다. 정부가 세법 개정안 발표를 예고했고, 그 방향으로 여러 카드가 거론되는 단계입니다.

그리고 바로 이 지점에서, 발표 전 가장 위험한 결정이 나옵니다. 확정되지 않은 방향에 미리 베팅해 서둘러 팔거나 사는 일입니다. 세제는 방향이 보도돼도 시행령 문구 하나로 체감이 확 달라집니다. 방향이 뚜렷할수록, 지금 해야 할 일은 성급한 처분이 아니라 ‘내 위치를 파악해 시나리오별로 대비해 두는 것’입니다.

무엇이, 왜 지금 거론되나

새 정부는 부동산으로의 자금 쏠림을 억제한다는 기조 아래 하반기 세제 개편을 예고했습니다. 다만 그 기조 안에도 결이 있습니다. 실제로 집 한 채에 들어가 사는 실거주 1주택은 상대적으로 보호하고, 거주하지 않으면서 여러 채를 쥔 보유에는 부담을 더 지우는 차등 방향이 함께 거론됩니다. 즉 “모두에게 똑같이 올린다”가 아니라, “누가 어떻게 보유하고 있느냐”를 가른다는 것이 지금 읽히는 밑그림입니다.

큰 줄기는 두 가지로 요약됩니다. 하나는 보유세(종합부동산세)를 점진적으로 높이는 방향, 다른 하나는 양도세에서 단순히 오래 보유한 것보다 실제 거주한 기간을 더 우대하는 방향입니다. 중요한 것은 이 모든 것이 아직 ‘거론’이라는 점입니다. 어떤 항목은 정부가 발표를 예고한 단계이고, 어떤 항목은 국회에 개정안이 발의된 단계이며, 어떤 항목은 시장의 관측에 가깝습니다. 단계가 제각각이므로 확정된 사실처럼 받아들이면 판단을 그르칠 수 있습니다.

종합부동산세: 세율보다 ‘공정시장가액비율’이 관건

종합부동산세를 강화하는 방법은 크게 세율을 올리거나, 공시가격을 현실화하거나, 공정시장가액비율을 높이는 것입니다. 이 가운데 공정시장가액비율은 공시가격 중 실제 과세표준에 반영하는 비율로, 현행 주택 기준은 60%입니다. 이 비율은 법 개정 없이 시행령만으로 조정할 수 있다는 점에서, 국회를 거치지 않고 세 부담을 높이는 현실적 수단으로 거론되고 있습니다.

시장에서는 이 비율을 이후 80~100% 수준으로 단계적으로 되돌리는 방안이 검토될 수 있다는 관측이 나옵니다. 여기서 ‘세율은 그대로인데 왜 그리 예민하냐’는 물음이 나올 수 있는데, 비율이 조금만 움직여도 과세표준의 바탕이 달라지기 때문입니다. 아래 예시가 그 체감을 보여줍니다.

이처럼 종부세는 국회를 거치지 않는 시행령 한 줄로도 체감이 달라질 수 있는 구조입니다. 아울러 실거주 1주택자는 완만하게, 다주택·고가·법인 보유는 상대적으로 강하게 적용하는 차등 방식이 함께 거론됩니다. 어느 쪽에 서 있느냐에 따라 같은 뉴스도 무게가 전혀 다르게 다가오는 이유입니다.

양도세 장기보유특별공제: ‘보유’에서 ‘실거주’로?

현행 장기보유특별공제는 보유기간이 길수록 공제율이 커지는 구조입니다. 일반 부동산은 3년 이상 보유 시 최대 30%(15년), 1세대 1주택 고가주택(양도가액 12억 원 초과분)은 보유기간과 거주기간을 각각 반영해 최대 80%까지 공제가 가능합니다. 즉 지금도 ‘거주’ 요소가 이미 반영돼 있습니다.

2026년 4월, 여기서 한발 더 나아가 단순 보유에 따른 공제를 줄이고 실제 거주한 기간의 공제를 강화하는 소득세법 개정안이 국회에 발의됐습니다. 실거주자를 두텁게 보호하자는 취지지만, 사정상 실거주가 어려운 1주택자나 여러 채를 보유한 경우의 부담이 커질 수 있다는 우려도 함께 제기됩니다. 이 역시 발의·거론 단계로, 국회 통과나 시행이 확정된 것은 아닙니다.

그런데, 아직 결정된 것은 하나도 없습니다

여기까지 읽으면 “그래서 서둘러 정리해야 하나” 싶어집니다. 그러나 방향은 보도됐어도, 실제 규칙은 아직 쓰이지 않았습니다. 공정시장가액비율을 몇 %로 언제부터 적용할지, 장기보유특별공제를 어떤 요건으로 재편할지는 개정안과 시행령이 확정돼야 비로소 손에 잡힙니다. 지금 나와 있는 것은 방향을 가리키는 이정표이지, 도착지의 좌표가 아닙니다.

세제에서 방향과 체감은 다릅니다. 같은 “보유세 강화”라도 비율을 한 번에 올리느냐 몇 해에 걸쳐 올리느냐, 실거주 1주택에 얼마의 완충을 두느냐에 따라 개인이 느끼는 무게는 완전히 달라집니다. 그래서 지금은 베팅의 시간이 아니라 대비의 시간입니다. 확정 전에 방향만 보고 움직이면, 정작 규칙이 발표됐을 때 되돌리기 어려운 자리에 서 있을 수 있습니다.

다주택자·비거주자·실거주 1주택자, 지금 점검할 것

거론 단계에서 할 일은 ‘팔거나 사는 결정’이 아니라 ‘내 위치를 파악해 두는 것’입니다. 유형별로 점검 지점이 다릅니다.

다주택자는 보유 주택별 공시가격과 조정대상지역 여부를 정리해 두는 것이 우선입니다. 참고로 다주택 양도세 중과의 한시 배제는 2026년 5월 9일로 종료되어, 5월 10일부터 조정대상지역 2주택 이상 보유자에게는 중과세율이 다시 적용되고 있습니다(현행). 이는 이번에 거론되는 개편과는 별개로 이미 시행 중인 사항이므로 혼동하지 않아야 합니다.

비거주 보유자는 양도세 개편이 거론되는 만큼 각 주택의 실제 거주 기간을 확인해 두는 것이 좋습니다. 실거주 1주택자는 상대적으로 보호 대상으로 거론되지만, 보유세 강화 방향에 따라 공시가격이 높은 주택은 영향을 받을 수 있으니 본인 주택의 공시가격과 공제 기준(1주택 12억 원)을 점검해 두면 됩니다.

아래 표로 현행 제도와 거론되는 개편 방향을 나란히 정리했습니다. ‘거론’으로 표시한 항목은 모두 확정 전 단계입니다.

정리하면, 발표 전 지금 손에 쥐고 있어야 할 것은 ‘결정’이 아니라 ‘내 숫자’입니다. 아래 항목만 미리 챙겨 두어도 개정안이 나온 날 훨씬 차분하게 대응할 수 있습니다.

• 보유 주택별 공시가격과 합계 — 종부세 공제 기준(1주택 12억·그 외 인별 9억) 대비 어느 위치인지.
• 각 주택의 조정대상지역 여부와 취득 시점 — 다주택 중과(현행) 적용 여부와 맞물립니다.
• 주택별 실제 거주 기간 — 양도세 개편이 ‘실거주 중심’으로 거론되는 만큼 미리 확인해 둘 값입니다.
• 정리·전환을 고려 중이라면 ‘지금 실행’이 아니라 ‘발표 후 실행’ 시나리오로 — 처분·취득 시점을 확정 발표 이후로 미뤄 두는 안까지 함께 준비.

자주 묻는 질문

지금 종합부동산세가 오른 건가요?

아니요. 2026년 7월 기준 정부는 부동산 세제 개편을 담은 세법 개정안 발표를 예고한 단계이며, 종합부동산세 부담을 높이는 구체적 방안은 아직 확정되거나 시행된 것이 아닙니다. 시장에서는 세율을 직접 올리기보다 공정시장가액비율(현행 60%)을 시행령으로 단계적으로 높이는 방식이 거론되고 있으나, 이는 검토·추진 단계일 뿐입니다. 실제 적용 대상과 인상 폭은 개정안이 공식 발표된 뒤에 확인해야 하며, 발표 전까지는 확정된 사실로 받아들이지 않는 편이 안전합니다.

양도세 장기보유특별공제가 없어지나요?

현재는 그대로 유지되고 있습니다. 다만 오래 보유했다는 이유만으로 주는 공제를 줄이고 실제 거주한 기간에 혜택을 몰아주는 방향의 소득세법 개정안이 2026년 4월 국회에 발의된 상태입니다. 이는 발의·거론 단계로, 국회 통과나 시행이 확정된 것은 아닙니다. 실거주하지 못하는 1주택자나 다주택 보유자의 부담이 커질 수 있다는 우려가 함께 제기되고 있어, 확정 발표 전까지는 성급한 처분보다 보유·거주 기간부터 정리해 두는 편이 합리적입니다.

발표 전에 지금 집을 팔거나 사야 하나요?

확정되지 않은 방향만 보고 서둘러 처분하거나 취득하는 결정은 권하지 않습니다. 2026년 7월 기준 거론되는 내용은 시행령 개정, 의원 발의 등 단계가 제각각이어서, 실제 개정안에서 적용 대상·시기·폭이 달라질 수 있습니다. 세제는 방향이 보도돼도 시행령 하나로 체감이 크게 달라지므로, 다주택자·비거주 보유자·실거주 1주택자는 각자 보유 현황과 취득·거주 기간을 미리 정리해 두고, 개정안이 공식 발표되면 그때 자신에게 적용되는 부분을 확인해 대응하는 것이 합리적입니다.