다주택 양도세 중과 완화 발표 — 올해 판 집은 신고 시점이 갈립니다

석 달 전에 돌아온 제도가 석 달 만에 다시 손질됩니다. 다주택자 양도소득세 중과는 2026년 5월 10일 4년 만에 재개됐는데, 8월 3일 발표된 세제개편안에 그 세율을 한시적으로 낮추는 안이 실렸습니다. 흥미로운 것은 앞으로 팔 사람만이 아니라 올해 이미 판 사람까지 대상에 넣었다는 점입니다.

지금은 중과가 살아 있습니다

2022년 5월부터 네 차례 연장돼 온 다주택자 중과 배제는 2026년 5월 9일로 끝났습니다. 그 다음 날부터 조정대상지역 안의 주택을 파는 다주택자는 기본세율(6~45%)에 2주택이면 20%p, 3주택 이상이면 30%p를 더한 세율을 적용받고 있습니다.

세율만 문제가 아닙니다. 중과 대상이 되면 장기보유특별공제가 배제됩니다. 10년, 15년을 들고 있었어도 보유기간에 따른 공제가 사라지기 때문에, 실제 부담은 세율 표에서 보이는 것보다 큽니다. 이 두 가지가 겹치면서 5월 이후 조정대상지역 매물이 사실상 잠겼습니다.

개편안이 내놓은 완화 스케줄

이번 개편안은 중과 제도 자체를 없애지 않습니다. 세율을 2년간 단계적으로 낮췄다가 원래대로 되돌리는 방식입니다.

개편안이 밝힌 이유는 “다주택자 보유세 정상화에 따른 매도 기회 부여”입니다. 같은 개편안에 종합부동산세를 강화하는 내용이 함께 담겼다는 점을 놓고 보면, 들고 있는 부담은 올리고 나가는 문은 2년간 열어 두는 구조로 읽힙니다. 2029년 이후에는 다시 +20%p, +30%p로 돌아갑니다.

올해 이미 판 집에도 길이 열렸습니다

실무에서 가장 눈여겨볼 대목은 따로 있습니다. 개편안에는 중과세율이 적용된 2026년 양도분도 2027년 1월 1일 이후 예정신고나 확정신고를 하면 완화된 세율(2주택 +5%p, 3주택 이상 +10%p)을 적용한다는 특례가 붙었습니다. 역시 보유기간 2년 이상인 경우로 한정됩니다.

왜 이 문장이 중요한지는 신고 기한을 놓고 보면 드러납니다. 부동산 양도소득세 예정신고 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다. 확정신고는 그 다음 해 5월 1일부터 31일까지입니다.

• 2026년 11월 이후 양도한 경우 — 예정신고 기한이 자연히 2027년 1월 이후로 넘어갑니다. 기한을 지켜 신고해도 완화 세율 구간에 들어갑니다.
• 2026년 5월 10일부터 10월 사이 양도한 경우 — 예정신고 기한은 이미 2026년 안에 있습니다. 다만 확정신고 기간이 2027년 5월에 남아 있어, 그 시점의 정산 여지가 생깁니다.

다만 여기에는 아직 열려 있는 부분이 있습니다. 그 해에 한 건만 양도하고 예정신고를 마친 사람은 원래 확정신고 의무가 없습니다. 이런 경우 특례를 어떤 절차로 적용받게 되는지는 국회 심의와 시행령·집행기준이 정리돼야 분명해집니다. 지금 단계에서 “확정신고로 환급받을 수 있다”고 단정하기는 이릅니다.

그렇다고 신고를 미루면 안 됩니다

이 대목에서 가장 위험한 오독은 “그러면 신고를 2027년으로 미루자”입니다. 국세기본법 제47조의2는 무신고가산세를 정하면서 예정신고를 포함한다고 명시하고 있습니다. 예정신고 기한을 넘기면 무신고가산세가 붙고, 납부지연가산세는 그와 별도로 쌓입니다.

완화 폭은 2주택 기준 15%p입니다. 적지 않지만, 기한을 놓쳐 붙는 가산세와 지연이자를 감당하면서까지 얻을 수 있는 이익인지는 사안마다 다릅니다. 이 특례는 ‘기한을 넘기라’는 이야기가 아니라, 기한이 원래 2027년에 있는 사람과 확정신고가 남아 있는 사람에 관한 이야기입니다.

누가 해당하고, 누가 아닌가

자주 묻는 질문

다주택 양도세 중과가 완화되면 지금 팔아도 되나요?

완화안은 2027년과 2028년 양도분에 적용되는 내용이라, 2026년 안에 파는 것과 세율이 다릅니다. 다만 매도 시점은 세율만으로 정할 문제가 아닙니다. 같은 개편안에 종합부동산세 강화가 함께 담겨 보유 비용도 달라지고, 조정대상지역 지정 여부와 보유기간, 다른 주택의 처분 계획까지 함께 봐야 합니다. 개편안이 국회를 통과하기 전이라는 점도 고려해야 합니다.

2026년에 이미 판 집도 세율이 낮아지나요?

개편안에는 중과세율이 적용된 2026년 양도분도 2027년 1월 1일 이후 예정신고나 확정신고를 하면 완화 세율을 적용한다는 특례가 담겼습니다. 보유기간 2년 이상이어야 합니다. 2026년 11월 이후에 양도했다면 예정신고 기한이 자연히 2027년으로 넘어가므로, 기한을 지켜 신고해도 완화 구간에 들어갑니다. 다만 이미 예정신고를 마친 경우 어떤 절차로 적용받는지는 국회 심의와 시행령, 집행기준이 정리돼야 분명해집니다. 현 단계에서 환급 여부를 단정하기는 이릅니다.

완화를 받으려고 신고를 2027년으로 미뤄도 되나요?

권하지 않습니다. 국세기본법 제47조의2는 무신고가산세 대상에 예정신고를 포함한다고 정하고 있어, 기한을 넘기면 무신고가산세가 붙고 납부지연가산세도 그와 별도로 쌓입니다. 완화 폭은 2주택 기준 15%p이지만, 기한을 놓쳐 붙는 가산세와 지연이자가 그보다 커질 수 있습니다. 이 특례는 신고 기한이 원래 2027년에 있는 경우와 확정신고가 남아 있는 경우에 관한 것으로 보는 편이 안전합니다.