일시적 2주택, 기존 집은 언제까지 팔아야 하나
결론부터
기존 집은 원칙적으로 새집을 취득한 날부터 3년 안에 팔아야 합니다. 다만 기존 집과 새집이 모두 조정대상지역에 있으면 2년 안에 팔아야 할 수 있습니다(「소득세법 시행령」 제155조 제1항).
2년 기한은 2026년 10월 1일부터 시행됐습니다. 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역의 새집을 취득한 경우가 대상입니다. 8월 3일까지 취득했거나 계약금을 지급한 사실이 서류로 확인되면 종전대로 3년입니다.
기한을 맞춰도 기존 집이 비과세 요건을 갖추지 못하면 비과세를 받을 수 없습니다. 날짜와 함께 요건도 확인해야 합니다.
기준일 2026년 11월 05일
비과세를 받으려면 — 네 가지를 모두 확인합니다
일시적 2주택은 집이 두 채여도 1세대 1주택으로 보아 주는 특례입니다. 아래 요건을 모두 갖춰야 합니다.
| 요건 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| ① 1주택에서 출발 | 1주택을 가진 1세대가 기존 집을 팔기 전에 새집을 취득 | 시행령 제155조 제1항 |
| ② 1년 경과 | 기존 집을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 새집을 취득 | 시행령 제155조 제1항 |
| ③ 처분기한 | 새집을 취득한 날부터 2년 또는 3년 안에 기존 집을 양도 | 시행령 제155조 제1항 제1호·제2호 |
| ④ 기존 집의 요건 | 2년 이상 보유. 취득 당시 조정대상지역이었다면 보유 중 2년 이상 거주도 필요 | 시행령 제154조 제1항 |
②의 1년 요건은 수용, 건설임대주택 5년 거주, 1년 이상 거주 후 취학·근무 등 부득이한 사유로 양도하는 경우에는 적용하지 않습니다. 각각 조문에 정해진 조건이 있으니 해당 여부를 따져 봐야 합니다.
처분기한 — 지역에 따라 2년과 3년으로 나뉩니다
| 기존 집 | 새집 | 새집 취득·계약 시점 | 처분기한 |
|---|---|---|---|
| 조정대상지역 | 조정대상지역 | 2026년 8월 4일 이후 취득 | 2년 |
| 조정대상지역 | 조정대상지역 | 2026년 8월 3일 이전 취득, 또는 그때까지 계약금 지급이 서류로 확인 | 3년 |
| 조정대상지역 | 그 외 지역 | 시점 무관 | 3년 |
| 그 외 지역 | 조정대상지역 | 시점 무관 | 3년 |
| 그 외 지역 | 그 외 지역 | 시점 무관 | 3년 |
지역은 새집 취득일 현재를 기준으로 봅니다. 새집을 조정대상지역 공고가 있기 전에 취득했거나 공고 전에 계약하고 계약금을 지급한 사실이 서류로 확인되면 2년이 아니라 3년입니다.
조정대상지역은 공고로 지정되고 해제됩니다. 지금 어떤지가 아니라 해당 날짜의 공고를 확인해야 합니다.
날짜는 계약일이 아니라 잔금일로 셉니다
취득일과 양도일은 원칙적으로 대금을 청산한 날, 곧 잔금일입니다(「소득세법」 제98조). 잔금 전에 등기를 했다면 등기접수일입니다(시행령 제162조 제1항 제2호).
그래서 기간을 계약일로 세면 틀릴 수 있습니다. 예를 들어 처분기한이 2년인 경우, 올해 12월에 새집 잔금을 치렀다면 2028년 12월의 같은 잔금일을 기준으로 기한을 봅니다. 기존 집을 파는 계약만 그 안에 해서는 안 되고, 잔금까지 그 안에 받아야 합니다. 매수인 사정으로 잔금이 밀릴 수도 있으니 마지막 날에 맞추지 말고 여유를 두어야 합니다.
기한을 넘기면 달라지는 것
| 상황 | 세금 |
|---|---|
| 기한 안에 양도 + 기존 집 요건 충족 | 1세대 1주택으로 보아 비과세 판단. 다만 양도가액 12억원 초과 고가주택은 초과분 비율만큼 과세 |
| 기한 경과 + 기존 집이 조정대상지역 밖 | 비과세 특례를 받지 못하고 일반 과세 |
| 기한 경과 + 기존 집이 양도 당시 조정대상지역 | 비과세를 받지 못하고, 중과 대상인지 검토. 중과되면 기본세율에 20%포인트를 더하고 장기보유특별공제를 적용하지 않음 |
2년 이상 보유한 주택의 중과를 한시적으로 빼 주던 규정은 2026년 5월 9일을 기준으로 끝났습니다. 그날까지 계약한 경우 등을 위한 경과 규정만 남아 있습니다(시행령 제167조의10 제1항 제12호의2). 예외에 해당하는 주택도 있어 중과 여부는 주택별로 봐야 합니다.
기한 안에 팔지 못하는 경우
집이 안 팔린다는 사정만으로는 기한이 늘어나지 않습니다. 시행령 제155조 제18항은 다음과 같은 사유를 정해 두었습니다.
- 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우
- 법원에 경매를 신청한 경우
- 「국세징수법」에 따른 공매가 진행 중인 경우
- 재개발·재건축 등에서 현금청산 소송, 수용재결, 매도청구 절차가 진행 중인 경우 등
이 조문은 사유가 있는지를 「다른 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재」로 보도록 적혀 있습니다. 2년 기한이 적용되는 분은 언제를 기준으로 볼지 2년이 되기 전에 미리 확인하시길 권합니다.
수도권의 법인이나 공공기관이 지방으로 옮겨 그 임직원 세대가 이전지 등에서 집을 취득한 경우에는 3년이 5년으로 늘고 1년 요건도 적용하지 않습니다(같은 조 제16항). 수도권에 1주택을 가진 경우에 한합니다.
다원의 시각
일시적 2주택에서 놓치기 쉬운 것은 지역을 보는 날짜가 요건마다 다르다는 점입니다.
- 거주 2년 요건은 기존 집을 취득할 당시 지역으로 봅니다.
- 2년·3년 처분기한은 새집을 취득한 날 지역으로 봅니다.
- 중과 여부는 기존 집을 팔 때 지역을 따져 봅니다.
같은 집이라도 세 시점의 답이 다를 수 있습니다. 지금 조정대상지역이 아니라고 거주 요건이 없는 것도 아니고, 지금 조정대상지역이라고 처분기한이 꼭 2년인 것도 아닙니다.
그래서 새집 계약 전에 세 날짜를 표로 정리해 보시길 권합니다. 새집 잔금일을 정하면 기존 집의 마지막 잔금일도 함께 정해집니다. 새집 계약을 앞두고 있다면 계약금 이체 내역과 계약서를 꼭 보관하세요. 3년을 적용받을지 가르는 증빙이 될 수 있습니다.
기준일 2026년 11월 05일
시행상태 현행 세법 기준입니다. 2년 기한은 2026년 9월 30일 공포, 10월 1일 시행된 「소득세법 시행령」 개정분이며, 공포된 시행 예정판(2028년 1월 1일 판)에도 2년·3년 구분이 같습니다. 정부·국회에서 논의 중인 개정안은 이 글에 담지 않았습니다.
근거 「소득세법」 제89조 제1항 제3호, 제95조 제2항·제3항, 제98조, 제104조 제7항, 같은 법 시행령 제154조 제1항, 제155조 제1항·제16항·제18항, 제156조의2, 제156조의3, 제160조, 제162조, 제167조의10, 부칙(대통령령 제36737호, 2026.9.30.) 제2조
주의 비과세 여부는 세대 구성, 주택 수, 취득·양도일, 해당 날짜의 조정대상지역 공고에 따라 달라집니다. 계약금 지급 사실은 증명서류로 확인되어야 합니다. 이 글은 일반 안내이며 개별 판단은 자료 확인 후 가능합니다.
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자주 묻는 질문
기존 집을 산 지 10개월 만에 새집을 샀습니다. 일시적 2주택이 안 되나요?
기존 집을 취득하고 1년 이상 지나 새집을 취득해야 하므로 원칙적으로 이 특례를 받기 어렵습니다. 수용이나 부득이한 사유 등 조문에 정한 예외에 해당하는지는 확인해 볼 수 있습니다.
계약금은 2026년 7월에 냈고 잔금은 올해 12월입니다. 2년인가요, 3년인가요?
조정대상지역에 있는 새집의 매매계약을 2026년 8월 3일 이전에 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 종전 규정에 따라 3년입니다. 계약서와 이체 내역을 보관하세요.
기존 집이 12억원을 넘으면 비과세가 안 되나요?
전부 과세되는 것은 아닙니다. 다른 요건을 갖췄다면 양도차익에 「(양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액」을 곱한 부분에 세금을 계산합니다(시행령 제160조).
새집이 아니라 분양권이나 조합원입주권을 샀어도 같나요?
조문이 다릅니다. 분양권은 시행령 제156조의3, 조합원입주권은 제156조의2가 적용되며 기본 기한은 취득일부터 3년입니다. 3년이 지나도 완공 후 3년 안에 세대 전원이 이사해 1년 이상 거주하는 등의 요건을 갖추면 특례를 받을 수 있는 경우가 있습니다.
기한이 얼마 남지 않았는데 집이 안 팔립니다. 어떻게 하나요?
가격이나 시장 사정만으로는 기한이 늘어나지 않습니다. 한국자산관리공사 매각 의뢰처럼 조문에 정한 사유가 있는지 기한 전에 확인해야 합니다. 먼저 남은 기간과 기존 집의 요건부터 점검하시길 권합니다.
이 글은 일반적인 정보이며, 개별 사안은 자료를 보고 판단해야 합니다. 관련 안내는 재산 세무 페이지에 있습니다. 상담은 카카오톡 채널이나 전화 031-992-1100으로 하실 수 있습니다.
