부동산임대 소규모법인, 2억 이하에도 20% — 성실신고 법인의 직격탄
이 글의 핵심
- 일정 요건의 소규모 부동산임대 법인은 과표 2억 이하에도 일반세율이 아닌 20% 특례세율(2026년 +1%p로 19%→20%).
- 대상: 지배주주 지분 50% 초과 · 수동소득 50% 이상 · 상시근로자 5인 미만을 모두 충족한 법인.
- 내 법인이 대상인지 요건부터 정확히 판정하는 것이 출발점.
“법인세 2억 이하 구간은 세율이 낮다”는 건 일반적인 이야기입니다. 그런데 일정 요건을 충족하는 소규모 부동산임대 법인은 이 혜택에서 빠집니다. 과세표준 2억 원 이하 구간에도 낮은 기본세율이 아니라 20% 특례세율이 적용되기 때문입니다.
왜 이런 특례세율이 생겼을까
부동산을 법인 명의로 보유하면서 낮은 법인세율을 활용하려는 사례가 늘자, 정부는 ‘사실상 부동산 임대만 하는 소규모 법인’에 대해 2억 이하 구간의 세율 혜택을 제한했습니다. 실제 사업 활동보다 부동산 보유 목적이 큰 법인을 겨냥한 규정입니다.
내 법인이 대상일까 — 요건 체크
일반적으로 아래 요건을 모두 충족하는 성실신고확인대상 소규모 법인이 특례세율 대상이 됩니다.
| 요건 | 내용(일반 기준) |
|---|---|
| 지배주주 지분 | 지배주주 및 특수관계인 지분율 50% 초과 |
| 수동소득 비중 | 부동산임대·이자·배당 등 수동소득이 매출의 50% 이상 |
| 상시근로자 | 상시근로자 수 5명 미만 |
세 요건을 모두 만족하면 특례 대상, 하나라도 벗어나면 일반세율 적용 가능성이 열립니다. 상시근로자 수는 최대주주와 친족인 근로자 제외 여부 등 계산 방식도 함께 확인해야 합니다.
⚠️ 실무상 주의할 점
같은 ‘부동산 보유 법인’이라도 상시근로자 한 명, 매출 구성 한 줄 차이로 특례세율 대상에서 벗어날 수 있습니다. 요건은 형식이 아니라 실질로 판단되므로, 사업 구조를 어떻게 설계·운영하느냐가 결과를 가릅니다.
자주 묻는 질문
부동산임대 법인이면 무조건 2억 이하도 20%인가요?
아니요. 지배주주 지분 50% 초과, 수동소득 비중 50% 이상, 상시근로자 5인 미만 요건을 모두 충족하는 소규모 성실신고확인대상 법인에 한합니다. 하나라도 벗어나면 일반세율 적용 여지가 있으므로, 요건 판정 자체가 절세의 갈림길이 됩니다.
상시근로자를 늘리면 특례를 피할 수 있나요?
상시근로자 수는 요건의 한 축이지만, 최대주주와 친족인 근로자 제외 여부 등 계산 방식이 있어 실질과 다른 형식적 고용은 인정되지 않을 수 있습니다. 단순히 인원을 늘리기보다 사업 실질 전반을 함께 검토해야 합니다.
