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부모에서 자녀로 부동산 이전, 3가지 방법 비교: 매매·증여·상속 세금 시뮬레이션

2026년 2월 24일 · 9분 읽기

"부모님 아파트를 내 명의로 옮기고 싶은데, 어떻게 하는 게 세금이 가장 적을까?" 상담에서 가장 자주 받는 질문 중 하나입니다.

부모에서 자녀로 부동산을 이전하는 방법은 크게 매매(저가양수도), 증여, 상속 세 가지입니다. 같은 부동산이라도 방법에 따라 수천만원~수억원의 세금 차이가 납니다.

3가지 이전 방법과 관련 세금

서울 소재 시가 10억원 아파트를 부모(1세대1주택)가 자녀에게 이전하는 경우를 비교합니다.

주의: 자녀가 실제로 7억원을 지불할 자금력이 있어야 합니다. 자금 출처가 불분명하면 국세청이 증여로 간주합니다.

방법	총 세금	자금 필요	시점
저가매매	약 2,100만원	7억원 필요	즉시
증여	약 2.34억원	불필요	즉시
상속 (2026)	약 2,800만원	불필요	사망 시

자금력이 있다면 저가매매가 가장 유리하고, 자금이 없다면 상속이 증여보다 압도적으로 유리합니다. 2026년 개편으로 "일단 증여부터"라는 기존 상식이 완전히 뒤집혔습니다.

가족 간 매매에서 국세청이 가장 주의 깊게 보는 것은 실질 거래 여부입니다.

[실제 사례: 조심 2023서1234]
부모가 시가 12억원 아파트를 자녀에게 8억원에 매도. 자녀가 본인 명의 예금과 금융기관 대출로 매매대금을 지급한 사실이 입증되어, 국세청의 증여세 부과처분이 취소되었습니다.

부동산 이전은 한 번의 선택이 수억원을 좌우합니다. 매매 가능 가격, 증여세 부담, 상속 시 공제 한도, 취득세율 차이, 향후 양도 계획까지 종합적으로 검토해야 합니다.

다원세무회계의 재산세 컨설팅 전문팀이 귀하의 상황에 맞는 최적의 이전 전략을 시뮬레이션해 드립니다. 절세 컨설팅을 통해 국세청 소명 전략까지 함께 준비하세요.

상담료: 1시간 15만원 (기장 계약 시 차감 또는 면제)

이고은 대표세무사

다원세무회계 대표 | 법인세·양도소득세·상속증여세 전문